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conseils pratiques
Le Cabinet d'Erceville Consultants & Associés
bénéficie d'une garantie financière de 2.000.000 €

Le patrimoinegéré est situé principalement à Paris et se compose essentiellement d'immeubles anciens.

La comptabilité est traitée par un système informatique spécialisé nous permettant d'éditer les charges dans des délais très brefs, et de suivre l'évolution de la trésorerie et de surveiller les impayés.

Chaque immeublebénéficie d'un compte bancaire propre avec son relevé de compte et chéquier individualisé.

Notre surveillancede l'immeuble s'exerce à raison d'une visite régulière pouvant être complétée à l'occasion par celles nécessaires au bon fonctionnement de l'immeuble.

NOTRE CABINET a su garder une taille humaine ( 8 personnes ) les contacts avec les copropriétaires sont aisés et emprunts d'une mutuelle confiance

COMPTABILITE: Conformément à la loi bonnemaison nous utilisons exclusivement un sous compte bancaire individualisé par copropriété . Ceci est une garantie importante pour les Copropriétaires dont les versements et les dépenses ne seront jamais mélangés avec les recettes ou les créances d'autres comptes de copropriété.

SECRETARIAT: C'est le point d'union de nos services, il assure une permanence téléphonique, afin d'intervenir rapidement en cas de panne de l'un des équipements de l'immeuble Il vous donnera des informations complémentaires sur la comptabilité , sur les procédures, les devis ou les travaux en cours Tout nos services ont à connaitre les problêmes et suggestions proposés à chaque copropriété et le secrétariat, tout en les enregistrant, est susceptible d'y apporter aussitot l'assistance requise par les connaissances et les contacts qu'il peut prendre à leur sujets Nous avons, en effet, tenu à n'utiliser le repondeur téléphonique que le samedi et dimanche et tout contact urgent peut être l'objet d'une intervention nécessaires.

JURIDIQUE-CONTENTIEUX: notre spécialité nous impose d'assurer le suivi juridique de tous les types de contentieux qui peuvent se poser tant en matière de gestion, que de problêmes techniques de garantie, de foncier, de regroupement de créance, de gestion du personnel, avec l'aide, le cas échéants d'avocats ou d'experts.

ENTRETIEN DU PATRIMOINE: Nous sommes attentifs à la conservation de votre patrimoine et à l'entretien de votre immeuble par notre connaissance du metier du batiment en général et du patrimoine parisien en particulier. Nous vous conseillons utilement en matière de travaux et nous surveillons certaines prestations des entrepreneurs dispensant la copropriété d'intervenant exterieur.

TRANSACTION: Nous pouvons à votre demande nous occuper de la gestion de tous les locaux et de la recherche delocataires éventuels dans les secteurs, de l'habitation, professionnel, bureaux ou commercial Notre serieux en matière de transaction vous permet de nous proposer votre bien à vendre en toute confiance et ce, après que nous vous ayons expertisés la valeur de celui-ci.

CONSEIL EN IMMOBILIER: Tout les points juridiques, techniques ou organisationnels qui se posent à la copropriété peuvent être soumis au syndic; notre fonction de conseil en immobilier permet de répondre à toutes ces demandes pour la copropriété ou pour un copropriétaire il s'agit alors d'une préstation privative.

GERANCE: Notre service de locations interne assure la recherche des locataires des appartements que nous avons en gérance. Nous sommes particulièrement attentifs à la qualité des locataires retenus et rigoureux lors de l'examen de la solvabilité. Nous proposons une assurance garantie loyers impayés à un taux particulièrement attractifs.
LIVRET D'ACCUEIL
Vous venez de réserver un appartement dont notre cabinet assure la gestion. Nous vous remercions de cette marque de confiance.

I. Avant ou au moment d'entrer dans les lieux

II. Au cours de la location

III. Au moment de quitter le logement

IV. Les formalités administratives


I. AVANT OU AU MOMENT D'ENTRER DANS LES LIEUX CONTRATS ET ABONNEMENTS RELATIFS AU LOGEMENT

1 - ASSURANCE Lors de la remise des clés, vous devez être titulaire d'une police d'assurance de type "multirisques habitation". Ce type de police couvre généralement le vol de vos meubles et objets personnels mais à des degrés variables en fonction du montant global garanti et de l'importance de la franchise applicable en cas de sinistre. Cette assurance doit être maintenue tant que vous êtes locataire, même si vous n'occupez plus les lieux. Comme la loi le prévoit, nous vous demanderons d'en justifier chaque année au moyen d'une attestation ou d'une quittance de prime, délivrée par la compagnie d'assurance ou par son agent. En cas de sinistre, reportez-vous au paragraphe 12.
2 - ELECTRICITE GAZ A l'aide des renseignements figurant ci-après, téléphonez à EDF-GDF. Deux cas de figure peuvent se présenter : - l'abonnement n'a pas été résilié : indiquez le nom de l'ancien locataire ou occupant. - l'abonnement a été résilié : un rendez-vous sur place vous sera donné dans les deux jours ouvrés suivant votre demande. Vérifiez que la puissance du compteur corresponde à vos besoins effectifs : une puissance trop faible fera disjoncter l'installation, une puissance trop forte vous fera supporter le coût d'un abonnement inutilement élevé.
3 - TELEPHONE A l'aide des renseignements figurant ci-après, téléphonez à FRANCE TELECOM. Deux cas de figure sont possibles : - vous êtes déjà titulaire d'un abonnement : indiquez alors le nom de l'ancien locataire ou occupant et, si possible, son numéro de téléphone. Une ligne vous sera attribuée très rapidement. NB : Si votre ancien domicile se trouve dans le même secteur téléphonique, vous pouvez demander un simple transfert de ligne en conservant le même numéro. - vous n'êtes pas titulaire d'un abonnement : vous devez alors vous rendre à l'agence FRANCE TELECOM la plus proche, muni du contrat de bail, d'une pièce d'identité et d'un relevé d'identité bancaire. NB : Pour les immeubles de construction récente, indiquez le numéro figurant sur la plaque apposée en bas de la porte d'entrée de l'appartement.
4 - EAU Les différentes compagnies assurent la distribution et le comptage de l'eau jusqu'au pied de l'immeuble. Un réseau de canalisations alimente ensuite chaque appartement. S'il existe des compteurs divisionnaires, la répartition des dépenses d'eau s'effectue selon les relevés. S'il n'en existe pas, elle s'effectue selon les règles de la copropriété. NB : A défaut de relevé, un forfait pourra vous être appliqué.
5 - CHAUFFAGE - PRODUCTION D'EAU CHAUDE Si le chauffage est collectif (radiateur ou serpentins encastrés), vous n'avez aucune démarche particulière à effectuer. De même, si le chauffage et la production d'eau chaude sont individuels mais électriques, vous n'avez aucune démarche à entreprendre. En revanche, si le chauffage ou la production d'eau chaude sont assurés au moyen d'appareils à gaz, vous devez, soit souscrire un contrat d'entretien (obligatoire), soit rembourser au bailleur le coût du contrat de cet appareil. Le ramonage des conduits de fumée doit être effectué au moins une fois par an. Le certificat qui vous est délivré doit être précieusement conservé afin de dégager votre responsabilité en cas d'incendie.
6 - TELEVISION Chaînes hertziennes : Une antenne collective existe sur la toiture de l'immeuble. Elle permet de recevoir les 6 chaînes hertziennes. Câble : Dans les communes câblées, et dont les immeubles sont équipés d'une colonne de distribution, vous pouvez souscrire deux types d'abonnements individuels : - l'abonnement complet (20 chaînes environ) - des abonnements à la carte donnant accès aux chaînes numériques Paraboles : Certains programmes diffusés par satellites ne peuvent être reçus qu'au moyen d'une parabole extérieure. Celle-ci ne peut en aucun cas être posée sur les fenêtres ou balcons. Elle doit être installée en toiture, après autorisation accordée par la copropriété. Consultez-nous à cet effet.

II. AU COURS DE LA LOCATION

7 - LE LOYER Contrepartie de la jouissance de l'appartement, il est essentiel qu'il soit règlé à son échéance. Payable mensuellement et d'avance, il doit nous parvenir au plus tard le cinq de chaque mois. Il peut être règlé par chèque, par virement ou par prélèvement si vous le souhaitez.
8 - LES CHARGES Elles constituent la contrepartie partielle, car certaines charges ne sont pas récupérables, de trois types de dépenses : 1) Celles liées aux services rendus : le consommable (eau, chauffage, électricité de l'ascenseur, des parties communes, etc...) les dépenses de personnel (salaire et charges sociales et fiscales des employés d'immeuble) 2) Les dépenses d'entretien courant et les menues réparations : il s'agit des contrats de maintenance des équipements de l'immeuble (ascenseur, chaufferie, etc...) et des petites réparations . 3) Certaines taxes (énumérées ci-après) Les charges sont payables en même temps que le loyer, par provisions mensuelles. Le décompte et la régularisation par rapport aux provisions versées sont effectués chaque année, après clôture des comptes de l'exercice.
9 - LES TAXES En qualité de locataire, vous avez actuellement à supporter trois types de taxes : - le droit de bail (2,5 % du loyer hors charges) qui figure sur votre quittance - la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui figure, soit dans le décompte général des charges, soit ponctuellement sur votre quittance - la taxe d'habitation dont est redevable tout occupant de logement au 1er janvier de l'année. Elle vous est réclamée directement par l'administration fiscale, généralement au mois d'octobre.
10 - ENTRETIEN ET REPARATIONS La loi, comme le contrat de bail, vous font obligation d'assurer l'entretien du logement et de ses annexes. Il s'agit de l'entretien courant des locaux (propreté, réparation des dégradations, etc...) et de ses équipements (maintenance des appareils de chauffage, de la robinetterie, etc...). Sont également à votre charge les menues réparations (petit appareillage électrique, mastic des fenêtres, pièces de serrures, joints, etc...). Vous n'avez pas à supporter le remplacement des éléments d'équipement et les gros travaux. Quelques conseils importants issus de notre expérience : Pour éviter les phénomènes de condensation qui dégradent les appartements, n'obstruez pas les grilles de ventilation et laissez toujours un minimum de chauffage en hiver. Vérifiez l'état des joints au silicone entre les murs et les équipements sanitaires (lavabo, baignoire et douche) très souvent à l'origine d'infiltrations chez les voisins ou dans les parties communes. Faites remplacer les joints de chasse d'eau ou de robinet lorsqu'ils sont usés ou entartrés. Le goutte à goutte ou le mince filet peuvent déverser à l'égoût jusqu'à 200 m3 d'eau potable par an qui se retrouveront dans vos charges. Graissez les gonds des ouvrants (portes, fenêtres et volets) pour éviter la rouille et les grincements intempestifs. Si vous utilisez une gazinière, attention à son raccordement. L'utilisation de tuyaux souples et de certains colliers sont interdits. Il y va de votre responsabilité et de votre sécurité. En cas de doute, renseignez-vous auprès de GDF ou d'un professionnel. Lorsque vous partez pendant un certain temps, fermez le robinet général d'eau et de gaz et laissez vos coordonnées au gardien ou à un voisin.
11 - TRAVAUX Vous pouvez librement procéder à des aménagements ou à des embellissements. Mais ces notions sont très relatives et donc parfois litigieuses. Dans tous les cas, il est préférable de nous consulter.
12 - SINISTRES En cas de sinistre, de quelque nature qu'il soit, quelle que soit la partie concernée (appartement, cave ou box) et quelle qu'en soit l'origine, adressez une déclaration à votre assureur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, dans les délais prévus par votre contrat d'assurance (généralement très courts). En vertu d'une convention inter-assurances, si le sinistre a été causé par l'un de vos voisins et si le coût des travaux de remise en état est inférieur à un certain montant (actuellement 10.000 Francs HT), votre compagnie d'assurance le prendra directement en charge.

III. AU MOMENT DE QUITTER LES LIEUX

13 - CONGE Pour être recevable, il doit nous être adressé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, trois mois avant votre départ, et signé par tous les titulaires du bail. Sur justificatif, ce délai peut être réduit à un mois en cas de mutation professionnelle ou perte d'emploi.
14 - VISITE DE L'APPARTEMENT Pendant le délai de préavis, pour nous permettre de relouer l'appartement, indiquez-nous vos disponibilités. Nous conviendrons de modalités de visites, à des heures ouvrables les moins gênantes.
15 - ETAT DES LIEUX Il doit être établi au moment de votre départ, l'appartement vide de tout meuble. Prenez rendez-vous avec nous au moins une dizaine de jours à l'avance. Pour éviter tout litige ultérieur, nettoyez le logement, les vitres, remplacez les joints fuyards, les prises cassées, etc... En cas de doute, n'hésitez pas à nous consulter.
16 - DEPOT DE GARANTIE Il ne peut servir à règler les derniers loyers. Il vous sera restitué au plus tard dans les deux mois suivant votre départ, après apurement des comptes de loyers, de charges, de taxes ou de réparations. Pour en accélérer le règlement, adressez-nous un bordereau de situation (également appelé "bon de déménagement") délivré par la Trésorerie Principale, attestant du paiement de votre taxe d'habitation et indiquant votre nouvelle adresse.

IV. FORMALITES ADMINISTRATIVES

17 - PIECES D'IDENTITE Le changement d'adresse sur la carte d'identité ou le passeport n'est pas obligatoire. Si toutefois vous le souhaitez, vous devrez vous rendre à la mairie, muni de votre pièce d'identité et de deux justificatifs de domicile de moins de trois mois de date (quittance de loyer, d'EDF, de téléphone ou d'assurance) Au delà de deux changements, les pièces d'identité sont à renouveler. Il faut alors fournir en plus un extrait d'acte de naissance et deux photographies d'identité.
18 - EMPLOYEUR Tenu de déclarer à l'administration fiscale les salaires qu'il verse, indiquez-lui votre nouvelle adresse, et remettez lui un relevé d'identité bancaire (RIB) si vous changez de banque ou d'agence bancaire.
19 - SECURITE SOCIALE Si vous restez dans le même département, informez le centre de Caisse Primaire d'Assurance Maladie (CPAM) dont dépend votre nouveau domicile en joignant une photocopie de votre carte de sécurité sociale. Si vous changez de département, demandez au centre dont dépend votre nouveau domicile un dossier de mutation auquel vous devrez joindre différentes pièces (les 3 derniers bulletins de salaire, l'original de la carte, un RIB)
20 - ALLOCATIONS FAMILIALES Avisez par écrit la Caisse d'Allocation Familiale (CAF) dont dépend votre nouveau domicile en rappelant votre numéro d'immatriculation et en joignant un RIB. L'opération de transfert s'effectuera en principe sans autre formalité, sauf cas particuliers.
21 - ELECTIONS Pour vous inscrire sur les listes électorales, rendez-vous à la mairie muni d'une pièce d'identité en cours de validité et d'un justificatif de domicile.
22 - VOITURE Si vous restez dans le même département, vous conserverez les mêmes plaques d'immatriculation. Il vous suffit de faire modifier l'adresse figurant sur votre carte grise, au plus tard dans le mois suivant votre déménagement. Pour cela, vous devez vous rendre à la préfecture indiquée ci-après et produire : *une pièce d'identité *la carte grise *le certificat de non-gage *une quittance de loyer ou d'EDF . Si vous changez de département, demandez à la préfecture (souvent la sous-préfecture) de votre ancien domicile un certificat de non-gage (valable un mois) et rendez-vous à la préfecture indiquée ci-après pour demander une nouvelle immatriculation en présentant : *une pièce d'identité *la carte grise *le certificat de non-gage *une quittance de loyer ou d'EDF
23 - REDEVANCE DE TELEVISION Indiquez au centre de redevance (ci-après) votre nouvelle adresse, en rappelant les références de votre abonnement.
24 - IMPOTS Vous devez aviser par écrit, en rappelant votre ancienne adresse, et en indiquant la nouvelle : - le Centre des Impôts dont relèvent votre ancien et votre nouveau domicile (centre auquel vous adressez votre déclaration annuelle), - la Trésorerie de votre ancien et nouveau domicile (endroit où vous règlez vos impôts)
25 - COURRIER Si vous le souhaitez et, moyennant une somme forfaitaire, la poste réexpédira votre courrier pendant un an à votre nouvelle adresse. Nom du locataire sortant ou du dernier occupant Code d'accès à l'immeuble Les renseignements contenus dans le présent livret sont donnés à titre indicatif, seul le bail a valeur contractuelle.